昨天，上海今年第八批次宅地交易結束，6幅地塊總出讓金額達198.8億元。

此次有3幅地塊溢價(jià)成交，溢價(jià)率最高為14.7%，其余以底價(jià)成交。區域地塊熱度攀升，市場(chǎng)面貌逐漸清晰，上海核心優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力依舊強勁。

上海市規劃和自然資源局資源利用處有關(guān)負責人表示，這次土地出讓工作深入貫徹中央城市工作會(huì )議精神，通過(guò)充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，積極響應房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化和人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。后續將持續強化“規儲供用”一體化管理，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應，優(yōu)化“雙高雙競”交易規則與營(yíng)商環(huán)境，以穩定市場(chǎng)預期、激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)上海土地市場(chǎng)持續平穩向好發(fā)展。

土拍熱度更有含金量

第八批次出讓宅地分布在徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘、徐匯華涇、寶山高鐵樞紐和松江新城�！斑@次土拍約有19家企業(yè)參拍，徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘這3幅地塊都是‘流量擔當’，熱度最高�！敝兄秆芯吭荷虾�數據總經(jīng)理張文靜說(shuō)。

徐匯濱江地塊再創(chuàng )區域單價(jià)最高紀錄。經(jīng)過(guò)42輪競價(jià)，中海地產(chǎn)從三家競買(mǎi)人中勝出，以10%的溢價(jià)率競得地塊，成交樓面價(jià)約為每平方米14.85萬(wàn)元。

靜安蘇河灣地塊是本次土拍中唯一的內環(huán)內地塊。經(jīng)過(guò)52輪競價(jià)，最終由招商、越秀、星獅、南通瑞城聯(lián)合體競得，總價(jià)為本批次地塊中最高，為77.37億元。

作為近年的明星區域，楊浦東外灘發(fā)揮穩定，再現熱度。在歷經(jīng)多輪競價(jià)后，保利置業(yè)從多家實(shí)力房企中脫穎而出，最終以14.7%的溢價(jià)率成功摘得。這也使得東外灘地塊成為本批次土拍溢價(jià)率最高地塊。

中心城區地塊因具備稀缺區位價(jià)值與穩定市場(chǎng)需求，始終保持“硬通貨”屬性。因此，核心地塊遭爭搶?zhuān)�在上海土拍圈并不少�?jiàn)，但是放在當下節點(diǎn)，這樣的熱度顯得更有“含金量”。

一方面，房企年末的資金周轉壓力增加。臨近年底，房企普遍準備進(jìn)入資金結算期，資金面收緊成為行業(yè)共性特征。在此背景下，部分企業(yè)的資金流動(dòng)性壓力顯著(zhù)增加，拿地節奏自然趨向謹慎。此時(shí)仍選擇出手拿地的房企，更顯示出穩健的資金實(shí)力與清晰的戰略判斷。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，隨著(zhù)年末資金壓力緩解與新一輪預算周期開(kāi)啟，預計明年年初市場(chǎng)熱度有望進(jìn)一步提升。

另一方面，上海結合市場(chǎng)需求持續優(yōu)化供地結構，通過(guò)設定精細化的開(kāi)發(fā)要求，間接提高了拿地的準入門(mén)檻。以靜安蘇河灣地塊為例，地理位置優(yōu)越，地塊規劃是住宅和文化的綜合用途，其中住宅不大于73%，文化不小于27%，同時(shí)需對地塊內兩處歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行保護性開(kāi)發(fā)。

這樣的規劃設計要求，意味著(zhù)房企不僅要具備常規的住宅開(kāi)發(fā)能力，還需兼顧文化項目運營(yíng)、歷史建筑修繕等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗與實(shí)力。這種“復合型、高質(zhì)量”的開(kāi)發(fā)建設條件，最終必然篩選出資金實(shí)力雄厚、綜合運營(yíng)能力突出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，推動(dòng)土拍從“拼地價(jià)”向“拼實(shí)力”轉型。

住宅產(chǎn)品更趨市場(chǎng)化

本批次土拍取消了地塊的中小戶(hù)型配建比例限制，賦予開(kāi)發(fā)商更大的產(chǎn)品設計自主權，讓住宅產(chǎn)品更能精準對接多樣化的市場(chǎng)需求。

上海住宅產(chǎn)品“市場(chǎng)化”轉型趨勢已愈發(fā)清晰。供地結構正根據不同區域的定位精準優(yōu)化：在高層建筑密集的徐匯濱江，此次推出的地塊以1.5的低容積率、30米的建筑限高，打造高品質(zhì)低密住宅，且無(wú)中小套型與保障房配建要求，為改善客群量身定制；松江中山街道地塊則立足G60科創(chuàng )走廊的產(chǎn)業(yè)定位，規劃建設低密度高品質(zhì)住宅，精準匹配區域內科創(chuàng )人才的居住需求，助力實(shí)現產(chǎn)城融合與職住平衡的發(fā)展目標。

值得關(guān)注的是，第八批次宅地出讓是9月26日《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規劃資源若干意見(jiàn)》正式施行后的首場(chǎng)供地。新規中一系列利于住宅品質(zhì)提升的政策，回應了市場(chǎng)對住區功能完善、寬敞陽(yáng)臺設計等方面的需求，也為房企提升產(chǎn)品力提供了政策支撐，將推動(dòng)上海住房市場(chǎng)迎來(lái)一輪產(chǎn)品力的集中爆發(fā)。

房企“深耕熟悉區域”

本次土拍延續了國企、央企主導的市場(chǎng)格局，最終拿地主體中除聯(lián)合競買(mǎi)的新加坡星獅集團外，其余競得房企均為國央企。國央企憑借穩健的資金鏈和清晰的戰略布局，能夠保持更持續的拿地力度，成為穩定土地市場(chǎng)的核心力量。

從企業(yè)投資策略來(lái)看，房企普遍選擇在熟悉的區域“加倉補倉”，而非貿然進(jìn)軍新板塊“開(kāi)疆拓土”。

摘得東外灘地塊的保利置業(yè)，在今年上半年已斬獲楊浦區另一幅地塊，重倉布局的意圖十分明顯。加之其近兩年在楊浦開(kāi)發(fā)的保利瑯譽(yù)等項目均取得亮眼銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，進(jìn)一步堅定了其深耕該區域的信心，形成了“拿地—開(kāi)發(fā)—熱銷(xiāo)—再拿地”的良性循環(huán)。

金茂、寶冶、楊行城建聯(lián)合體成功拿下寶山楊行地塊，這是三方第二次聯(lián)手在該板塊拿地。此前合作開(kāi)發(fā)的金茂棠前項目多次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，成熟的區域運作經(jīng)驗和良好的市場(chǎng)反饋，成為其再次加碼的重要底氣。

國貿與松江交投聯(lián)合體拿下的松江中山街道地塊，也是雙方在該區域的第二次合作。其此前開(kāi)發(fā)的海上原墅項目同樣屢創(chuàng )銷(xiāo)售佳績(jì)，成為外環(huán)外少有的爆款樓盤(pán)。

徐匯華涇地塊，被徐匯城投、徐房集團聯(lián)合體收入囊中。作為深耕徐匯的本土國企，它們對區域市場(chǎng)的理解和資源整合能力優(yōu)勢顯著(zhù)，此次拿地也延續了其聚焦本土的穩健布局策略。

這種“深耕熟悉區域”的拿地邏輯，本質(zhì)上是房企為規避未知風(fēng)險、保障項目銷(xiāo)量的理性選擇。在市場(chǎng)整體情緒逐步回歸平穩的背景下，這也為后續市場(chǎng)的平穩運行注入了確定性力量。（記者 戚穎璞）